L'auteur Jean-Louis Lobe a expliqué la forme du bail d'habitation, en s’appuyant sur les articles 1714 et 420 du code civil ivoirien. « Aujourd'hui il n'est plus possible de ne pas avoir de contrat. Le seul contrat d'habitation valable est le contrat écrit. Le contrat de bail d'habitation en Côte d'µIvoire peut être à durée déterminée ou indéterminée. On n'enregistre plus les contrats de bail d'habitation dans les mairies. Allez-y au centre des impôts », a-t-il fait savoir.

Contrat de bail d'habitation

Selon l’expert en droit immobilier, depuis janvier 2020, il s'impose à l'ensemble des gestionnaires d'affaires immobilières de faire un contrat avec tous les locataires. « Si tu n'as pas de contrat de bail d'habitation écrit, tu n'as pas de contrat », a-t-il martelé.

Le directeur des master class de l’immobilier et du droit des affaires a indiqué que les bailleurs ne peuvent pas valablement engager une procédure d'expulsion ou de résiliation du contrat de bail d'habitation à un locataire qui n'en a jamais eu.

Pour lui, on ne peut pas engager une action en résiliation de droits pour quelque chose qui n'a jamais existé. « Tous les locataires sans contrat de bail d'habitation écrit doivent être poursuivis en procédure de déguerpissement par le bailleur. Les personnes qui ne se mettent pas à jour par rapport à la nouvelle loi deviennent des occupants sans titre », a ajouté Jean-Louis Lobe.

Défaut de pénalisation

Se basant sur l’article 414, alinéa 1, 2, 3, et 4 de la loi, l’expert en droit immobilier a estimé que les bailleurs ou propriétaires de logements doivent supporter les frais des formalités à accomplir. A propos de la caution ou dépôt de garantie, il a indiqué qu’elle est de 2 mois de caution et 2 mois de loyer, rien de plus.

Mais  Jean-Louis Lobe a parlé de ce qui se passe dans la réalité où les propriétaires de logements prennent bien plus, avançant que ce n’est pas l’Etat qui a construit leur maison. Pour l’expert en droit immobilier, cette situation est due à un défaut de pénalisation.

Il a souligné que le texte qui punissait a été retiré de la loi. « Quand il n'y a pas de sanction, quelle est la force de la loi ? Si le bailleur prend plus, on ne peut pas le mettre en prison. On ne peut pas punir quelqu'un pour un terme qui n'est pas puni dans le code pénal », a fait remarquer le directeur des master class de l’immobilier et du droit des affaires.

Loyer impayé

Jean-Louis Lobe a précisé que dès 1 mois d'impayé le bailleur peut entamer une procédure d'expulsion ou de déguerpissement contre son locataire. Sur la question de la caution à rembourser par un nouveau propriétaire de logements aux locataires qui sortent, l'auteur a souhaité une réforme des textes. « C'est le nouvel acquéreur qui doit rembourser les dépôts de garantie (caution). La nouvelle loi dit que celui qui achète c'est lui qui rembourse le dépôt de garantie ». Il a signifié que l’article 416 de la loi soutient que le délai pour rembourser la caution « c'est 1 mois à compter de la remise des clés. Il faut faire attention ».

Payer le loyer d'avance

L’expert en droit immobilier a fait comprendre que le bailleur peut faire payer le loyer d'avance à un locataire. Mais il faut faire une déclaration de cette situation aux impôts. Jean-Louis Lobe a conseillé que si le locataire ne paie pas, il faut lui envoyer une lettre en passant par la procédure et la personne compétente pour le prévenir qu'il sera expulsé. Mais la procédure est lourde et coûteuse, a-t-il regretté.

Faire un état des lieux

L’auteur de « cas et conseils sur le bail d'habitation » a recommandé au locataire de « faire un état des lieux », avant de payer la caution du logement qu’il souhaite. Lors du paiement de la caution, a-t-il insisté, il faut exiger un reçu avec une date. « Le bailleur doit délivrer des locaux en bon état » , a fait noter l’expert en droit immobilier. Toutes transactions de plus de 500 Fcfa doivent être mises par écrit avec un reçu. « Oubliez la confiance », a-t-il exhorté.

Jean-Louis Lobe a soutenu que c’est au locataire de c’est au locataire de faire son propre abonnement d’eau et d’électricité. Le bailleur, lui, doit s'occuper d'installer auparavant les équipements, tuyauteries et autres, pour l'eau et l'électricité. S’inspirant de l’article 431 du code de la construction, l’auteur a relevé que le bailleur doit vider les fosses septiques.

Les démarcheurs

Quiconque exerce le travail de démarcheur sans être habilité par l'État, est punissable par la loi. C'est « un candidat pour la Maison d’arrêt et de correction d’Abidjan (Maca) ». Du moins, c’est ce qui ressort des explications de l’expert en droit immobilier.

Mois d'agence

Jean-Louis Lobe a déclaré que « les propriétaires n'ont pas le droit de prendre les mois d'agence ». Il a par ailleurs martelé que dans la construction il faut respecter la hauteur recommandée dans les maisons en fonction de leur type. « Quand vous délivrez une maison il faudrait que ce soit sans risque pour la santé », a-t-il laissé entendre.

Bien choisir son locataire

L’expert en droit immobilier a envoyé un message aux propriétaires de logements ou bailleurs. Dans le choix du locataire, il faut être sûr de son revenu. « Le droit est bon dans les livres mais fait souffrir dans l'application. Le locataire, sachez le choisir. Cherchez à savoir où il travaille », a-t-il avancé.

La peinture intérieure est à la charge du locataire et l'extérieur au bailleur. La toiture est à la charge du bailleur sauf si elle a été endommagée par le locataire. Tout ce qui vieillit dans une maison est à la charge du propriétaire, à la même condition. L'auteur a mentionné  certains points du code de la construction et l'habitat en Côte d'Ivoire.

Le livre de Jean-Louis Lobe est un résumé des cas réels que peut vivre le citoyen au quotidien. Un livre imagé avec des dessins de bandes dessinées à l'intérieur suivis de conseils appuyés par des textes de loi.

Au total, l’auteur aborde dans son ouvrage Tome 1 et Tome 2, les questions de travaux, de contrat de bail d’habitation et de révision de loyer, entre autres.

Eddy BIBI